15 sfaturi pentru a investi cu Succes in Piata Imobiliara.
in ceea ce priveste investitiile, profitabilitatea si cistigurile, stim, am auzit, ni s-a spus sau am constatat, ca cele mai valoroase, stabile si eficiente investitii sunt in imobile, sau in ceea ce putem obtine de pe urma imobilelor, si anume Afacerile Imobiliare.
Şi, ca in orice investitie, toti ne punem multe sperante in imobiliare si ne fixam scopuri.
Cu toate acestea, exista anumite lucruri pe care intr-un mod minim orice potential investitor imobiliar ar trebui sa le cunoasca.
Imobiliarele pot fi o investitie foarte inspirata cand vorbim de profit, generand aproximativ 25% mai mult decat un plasament in cea mai buna banca, la un echivalent al aceleiasi investitii initiale, insa pentru aceasta trebuie sa fiti intelept si sa planificati neprevazutul.
Asa ca veti gasi mai jos cateva sfaturi utile, pentru a elimina cea mai mare parte din riscurile acestui business pe care le puteti avea ca Investitor Particular.
1. Comparati Valoarea Proprietatilor si a Chiriilor
Statisticile financiare in imobiliare sunt destul de limitate, si de regula se regasesc pe piete extrem de aglomerate; asa ca, de cele mai multe ori, cea mai buna evaluare a valorii unei proprietati pe piata este prin compararea pretului cu cel al altor proprietati din zona.
Acelasi lucru este valabil si pentru cuantumul chiriilor. Un pret mic de vanzare este de multe ori justificat de o chirie de asemenea mica; chiriasii care isi permit sa plateasca un pret mare pentru o chirie isi pot permite si sa cumpere. Asa ca este necesar sa mentineti pretul chiriei la un nivel rezonabil. Calculul sumei optime de cumparare a unei locuinte se face comparand cu suma chiriei incasate pe o perioada de 10 ani din acea proprietate. Daca suma incasata este comparabila cu pretul pe care urmeaza sa il platiti, aceea este valoarea de piata. Daca este mai mare, este dezavantajoasa (din punctul de vedere al acestei comparatii de sume, pentru ca, desigur, pot fi multe alte ratiuni personale carora merita sa le acordati atentie la cumpararea unei proprietati). Daca este mai mica de 8 ani, este o buna investitie.
2. Feriti-va de pietele excesiv de aglomerate.
Cautati in ziarele locale sa vedeti cate proprietati sunt promovate publicitar. Cumva anunturile promoveaza extrafacilitati, promotii cum ar fi chiria pe prima sau a 12-a luna gratis, sau alt gen de oferta pentru a putea atrage chiriasi? Este clar ca in acea zona este o lupta pentru chiriasi. Şi daca sunt prea multe oferte de inchiriat disponibile, ar trebui sa evitati pentru o vreme aceasta piata.
3. Investiti local
De asemenea, daca sunteti nou pe piata investitiilor, incercati sa investiti la inceput pe piata locala a dumneavoastra, adica cea mai apropiata, in care puteti obtine cel mai usor, repede si corect informatii, si in care puteti gasi cativa prieteni, apropiati sau cunostinte (agenti imobiliari sau investitori cu experienta) cu care sa va puteti consilia sau care va pot da un ajutor de orice fel. Ultimul lucru pe care il doriti este sa va cheltuiti veniturile pe calatorii frecvente in afara zonei dumneavoastra pentru a rezolva anumite probleme ce pot surveni, legate de proprietatile pe care le detineti: inregistrari si declaratii anuale la organele financiare, platile catre acestia, controlul periodic al proprietatii, incasarea chiriei lunare, verificarea platilor catre furnizorii de utilitati, repararea unor defectiuni aparute la instalatii, participarea la sedintele asociatiei proprietarilor din imobilul respectiv, si altele care pot aparea...
4. Folositi un administrator de proprietati.
Desi acum aceasta optiune nu este foarte folosita in Romania, odata ce ati achizitionat mai multe proprietati, investirea in zone mai indepartate poate fi fezabila daca apelati la asistenta oferita de un administrator de proprietati, sau a unei agentii mobiliare din acea zona, specializata in aceast lucru. Sigur ca va fi necesar sa achitati un onorariu, de regula lunar, insa daca veti face o comparatie corecta intre costurile necesare deplasarii, lipsa experientei dumneavoastra, timpul pierdut, veti constata ca, per total, veti iesi in castig.
5. Aveti grija – Legile taxelor, paritatea monedei creditului si dobanda bancii se pot modifica
Dupa cum vedeti, in aceasta perioada invatam lectia aceasta direct de la evenimentele ce se intampla in mod real. Codul fiscal impoziteaza majorat proprietatile ce nu sunt rezidenta personala a detinatorului, cei care au contractat credite in euro platesc mai mult deoarece moneda nationala s-a devalorizat, iar toti cei care au cumparat ceva cu credit vad cum dobanzile lor lunare au crescut. Bancile si statul nu vor sa piarda, nu-i asa? Dar noi?
Nu va calculati investitiile in functie de taxele actuale! Codul fiscal va fi in continua modificare, iar o investitie buna este buna indiferent de codul fiscal. Analizeaza bine si piata creditelor: exista credite bune si credite rele. Diferenta dintre ele este situatia in care te pun, la un anumit timp, dupa ce a disparut entuziasmul achizitiei noii proprietati. Judecati la rece! Ca investitor, va trebui sa cautati proprietatea potrivita cu finantarea potrivita.
6. Specializati-va repede si investiti in ceva ce cunoasteti bine
Chiar daca acum sunteti nou, si vreti pentru prima data sa cumparati o proprietate pentru a face profit cu ea, nu inseamna ca nu veti avea succes. Trebuie doar sa petreceti ceva timp analizand acest business, comparand, estimand, extrapoland date, si sa deveniti foarte bun foarte repede (chiar daca doar la modul teoretic, in prima faza).
incepeti pe un segment de piata pe care il cunoasteti. Indiferent daca va concentrati pe imbunatatirea proprietatilor, case cu ipoteca, proprietati cu pret foarte scazut, achizitii cu avans foarte mic, condominii sau mici cladiri de apartamente, terenuri sau alte imobile, toate de vanzare sau de inchiriat, fiind pregatit veti ochi oportunitatile cu risc mic de a gresi.
7. Trebuie sa cunoasteti costurile si riscurile investitionale!
Trebuie sa cunoasteti foarte bine toate detaliile financiare, incluzandu-le aici si pe cele fiscale. Care sunt costurile de operare: comisioane agentii, onorariu notar? Ce sunt costurile creditelor? Cat de mari sunt costurile perioadelor cand nu aveti chiriasi? Taxele? Cum arata un grafic al cash-flow-lui?
Apoi trebuie sa stiti ca orice, dar orice afacere, comporta un anumit grad de risc: cu cat riscul este mai mic, cu atat si castigul este mai mic. Şi evident, daca riscul este mai mare, mai putine persoane vor fi dispuse sa investeasca acolo, si se poate ca din acest motiv, avand o minte creativa, sa gasiti o modalitate prin care sa schimbati datele problemei, avand un castig cu mult peste medie.
Taxele fac parte integranta dintr-o investitie imobiliara de succes si in majoritatea cazurilor ele fac diferenta dintre un cash-flow pozitiv sau unul negativ. Trebuie sa cunoasteti cuantumul si ciclicitatea taxelor si sa interpretati modul in care ele pot fi folosite pentru a fi in avantajul dvs.
Acestea sunt aspecte cheie care trebuiesc cunoscute inainte de a realiza o investitie serioasa.
8. Trebuie sa stiti de unde va vin chiriasii, si cum pot fi pastrati
Este mult mai usor si mai ieftin sa pastrati un chirias existent, decat sa gasiti unul nou!
Daca obisnuiti sa cresteti chiria in mod frecvent, chiriasii s-ar putea sa se gandeasca sa se mute. De asemenea, orice chirias doreste un grad cat mai mare de intimitate: astfel, organizati de comun acord inspectia periodica a proprietatii si cautati sa o transformati intr-un moment de bucurie, macar prin schimbul unor cuvinte frumoase, sau servirea unei cafele impreuna.
Chiar daca intentionati sa vindeti proprietatea, ar fi o idee buna sa semnati un contract de inchiriere pe termen scurt, specificand acest lucru chiriasilor, si eventual oferindu-le un pret foarte bun al chiriei. O proprietate inchiriata atrage mai mult interesul unui cumparator, apoi timpul petrecut cu vizionarea va fi mai mic intr-o casa locuita, iar eventualele mici defecte vor fi acoperite de mobilier.
De asemenea, la incheierea contractului, este important sa nu uitati sa lichidati toate datoriile chiriasului folosind garantia initiala lasata de acesta.
9. Studiati costurile de asigurare
Daca imobilul este mai vechi, este posibil sa platiti un procent mai mare de asigurare. Daca ati avut evenimente negative in istoria portofoliului dumneavoastra ce au necesitat dezdaunari din partea asiguratorilor, iarasi rata asigurarii va fi mai mare.
Daca veti cumpara cu credit o proprietate, s-ar putea sa fiti obligat sa achitati o polita de asigurare la valoare reala de inlocuire, ce poate fi ca valoare mai mare decat pretul dumneavoastra de achizitie.
10. Cuantizati corect costurile utilitatilor
Informati-va de la furnizorii locali si verificati costurile recente ale utilitatilor, mai ales daca oricare din aceste costuri sunt incluse in chirie, ca favor catre chirias si ca metoda buna de a genera un interes mai mare al chiriasilor catre oferta dumneavoastra.
Totusi, tineti cont ca nu este bine in afaceri sa faceti concesii inutile: fiecare discount sau extrafacilitate trebuie sa-si aiba sensul ei si sa se regaseasca in planul dumneavostra financiar.
11. Consultati-va cu contabilul dvs
Cea mai buna varianta ar fi sa folositi propria dumneavoastra societate pentru a gestiona proprietati. Astfel, puteti scadea pe firma cheltuielile deductibile, iar profitul il puteti folosi pentru investitii ulterioare in orice, inclusiv in alte proprietati.
Şi deoarece taxarea este un element cheie intr-o investitie imobiliara de succes, trebuie sa colaborati cu un contabil versat care este permanent la curent cu schimbarile legilor si le poate folosi in interesul dumneavoastra.
12. Inspectati!
intotdeauna trebuie sa realizati o inspectie amanuntita a proprietatii inainte de a o cumpara. Niciodata, dar niciodata, sa nu cumparati o proprietate fara sa fi vazut macar o data locatia. in anumite cazuri, angajarea unor inspectori autorizati care sa efectueze o verificare a structurii si/sau sistemelor locuintei (electric, de tevi, de gaze, canalizarea) poate fi o foarte buna idee, care va va scuti de pierderi ulterioare si, uneori, va poate oferi si o buna baza de negociere.
13. Sa nu va para rau!
O proprietate cumparata deja este o proprietate castigata. Este inutil sa va mai reprosati ceva in momentul in care ati semnat actele si nu mai este nimic de facut. Cel mai bun lucru pe care il puteti face atunci este sa va bucurati de ceea ce va poate bucura (si intotdeauna puteti gasi ceva) si sa cautati sa castigati de acum in continuare maximul de pe urma acelei proprietati. Şi, bineinteles, sa cautati sa lichidizati o proprietate nedorita imediat ce veti avea ocazia.
14. Trebuie sa faci profit la cumparare, nu la vanzare!
Nu te lasa prins de jocul evenimentelor din jurul tau care iti arata ca piata este in crestere, sau in scadere, sau asa, sau pe dincolo. Sigur, studiaza piata. Asuma-ti un anumit risc. Dar o investitie buna este cea care se poate vinde imediat, acum, cand ai cumparat-o, cu un castig net de cel putin 25%. Adica in comparatie cu orice altceva echivalent disponibil in acel moment.
15. Criza este momentul ideal de cumparare!
Esential este sa intelegeti despre criza urmatoarele: nu stim cand a inceput decat la 6 luni dupa, si nu vom sti ca s-a terminat decat dupa ce preturile vor incepe sa creasca la loc. Astfel ca, acum cand poti negocia bine, din lipsa altor investitori cu lichiditati pe piata, este momentul sa cumperi. Nu astepta! Nu astepta ca preturile sa scada pana la nu-stiu-ce nivel, despre care ti-a spus nu-stiu-cine. Este bine sa ai grija de unde iti iei consilierea in afaceri: persoana care a spus asta are suficiente proprietati in portofoliu? Cu ce se ocupa, are acelasi implicare in activitatea imobiliara ca tine, sau se ocupa de alt gen de afaceri? Este bogat sau sarac? Face parte dintre investitorii riscanti sau conservatori? A mai trecut printr-o alta perioada de criza?
Sfatul meu este sa cumperi acum, la preturile care deja sunt cu 25 – 40% sub pretul pietei anterioare. Şi, daca negociezi bine, vei obtine un pret de achizitie cu siguranta mult mai bun.
Asa ca, eu consider ca mai important este sa fii un mai bun negociator si sa studiezi mai bine piata, decat sa astepti ceva ce s-ar putea sa nu se intample.
Va urez mult succes in orice afaceri imobiliare veti face!