Autor: IMOPEDIA.ro
Nu puţini sunt clienţii care şi-au asumat nişte riscuri şi
au pierdut. Fie că au plătit pentru un apartament pe care nu l-au văzut
niciodată, fie că au dat un avans care a dispărut, fie că dezvoltatorul
mai avea nişte obligaţii pe care nu le-a onorat, numărul păgubiţilor a
crescut direct proporţional cu numărul proiectelor imobiliare.
IMOPEDIA.ro îţi spune la ce capcane ar trebui să fii atent atunci când
semnezi un contract sau cum poţi întoarce legea în favoarea ta.
Până
la semnarea contractului de vânzare-cumpărare, oamenii trebuie să fie
atenţi la clauzele contractuale, spun specialiştii. Dezvoltatorii tind
să elaboreze actele în favoarea lor şi au avocaţi de partea lor.„Un cumpărător trebuie să fie atent la ce anume cumpără, când se finalizează proiectul, ce se întâmplă dacă nu se respectă obligaţiile, să aibă grijă să fie prevăzute despăgubiri de ambele părţi. Dacă nu sunt prevăzute sancţiuni, este greu după aceea să se evalueze valoarea prejudiciului. Dezvoltatorii apelează la case de avocatură şi fac actele în favoarea lor. Dacă potenţialul cumpărător emite pretenţii şi este consiliat, contractul se modifică. Dacă nu, e bun semnat", sfătuieşte avocat Ionel Văcărescu, specializat în Drept Imobiliar.
- Este recomandat un raport juridic şi financiar al societăţii comerciale cu care se semnează contractul. Un avocat poate afla detalii despre ce litigii sunt pe rol, ce asociaţi sunt şi ce istoric au aceştia
- Atenţie la actele terenului
- Etapele de construire trebuie urmărite de un expert tehnic
- Trebuie avut grijă ca în contract să se specifice componenţa materialelor de construcţii, duritatea, ce se pune în fundaţie, etc.
Clienţii ar trebui să apeleze cu încredere la ajutor specializat. Un avocat verifică actele, trece în contract toate bunurile care intră în proprietatea cumpărătorului şi stabileşte penalităţi în caz de întârziere a construcţiei sau nerespectare a condiţiilor iniţiale.
Cei care aleg să nu lucreze cu un avocat, trebuie să ştie, în primul rând, cine este proprietarul terenului pe care se construieşte. De asemenea, trebuie să afle dacă sunt sarcini pe terenul respectiv, dacă este al constructorului sau este ipotecat la bancă. Concomitent cu dreptul de proprietate al apartamentului va avea drept de proprietate asupra cotei indivize din terenul aferent, astfel că trebuie lămurit care e regimul juridic al camerei tehnice, al spaţiului verde, al trotuarelor – dacă se va transmite dreptul de proprietate cumpărătorilor sau dacă dezvoltatorul îşi rezervă dreptul de proprietate asupra acestora pentru a-l administra.
Ce se întâmplă când nimic nu funcţionează?
Dezvoltatorul ţi-a promis, de exemplu, centrală termică şi bucătărie complet utilată, dar observi că acestea sunt doar obiecte de decor. Sunt şi situaţii în care nu merge nici măcar liftul. Ce este de făcut? Verifici contractul, iar dacă aceste obiecte sunt trecute în contract, dai dezvoltatorul în judecată.
„În situaţiile în care ai stipulat în contract bunuri de genul lift, centrală şi acestea nu sunt funcţionale, într-un eventual litigiu, cel care a cumpărat, ar avea câştig de cauză. Se prezumă faptul că un lift, de exemplu, trebuie să fie funcţional. Este interpretat că toate aspectele comune sunt puse la dispoziţie funcţionând. În instanţă, clientul va avea de câştigat dacă îi cere pretenţii din cauză că nu îi funcţionează liftul sau centrala. Dar numai şi numai dacă acestea sunt trecute în contract. Este bine să fie făcută o listă cu bunuri anexată la contract", mai spune avocat Ionel Văcărescu.
Suprafaţa construită din plan poate fi diferită de cea din realitate
Clienţii trebuie să fie foarte atenţi la suprafeţe şi dimensiuni, în ceea ce priveşte planul apartamentului. Să măsoare totul, deoarece în ofertă şi în prezentări este arătat un lucru, iar în realitate este diferit.
„Am avut astfel de situaţii în ceea ce priveşte dimensiunea ferestrelor, a camerelor, a băilor. Dacă se observă în realitate o dimensiune mai mică decât cea contractată şi totuşi se doreşte încheierea contractului, îi sfătuiesc pe clienţi ca măcar să ceară o scădere a preţului contractual pe motiv că sunt unele inconveniente, lucruri executate necorespunzător. Iar dacă nu se mai doreşte achiziţionarea respectivului apartament, clientul este îndreptăţit să ceară anularea contractului de vânzare-cumpărare", spune avocatul.
Cele mai rele coşmaruri ale unui potenţial proprietar
Reorganizarea judiciară, urmată de faliment. Multe ansambluri imobiliare au ajuns în această situaţie după criză. Clientul rămâne cu banii daţi, dar fără locuinţă.
„La semnarea unui contract, un avocat îi aduce la cunoştinţă clientului său inclusiv un asemenea risc. Omul şi-l asumă sau nu. Acest „îşi asumă" se traduce prin negocierea avansului dat. Deoarece dacă se ajunge la asemenea situaţii şi eşuează planul de reorganizare, se ajunge la faliment. În acest caz, se întocmeşte o listă a creditorilor, iar un cumpărător de apartament este la coada acestei liste. Deci există un risc foarte mare ca ei să nu îşi mai primească banii înapoi. Este, oarecum, o loterie", continuă Ionel Văcărescu.
Ce faci pentru a recupera banii pierduţi?
„Dacă se ajunge la situaţii neplăcute, ar trebui să se încerce o rezolvare pe cale amiabilă, dar cu sfatul unui negociator jurist. Având experienţă, un avocat îi poate prezenta clientului cel mai bun şi cel mai rău scenariu, care sunt elementele care îl constrâng şi care sunt punctele slabe conform cărora se poate lua o decizie contractuală. Cunosc multe reuşite şi în încercările amiabile, chiar în cazuri în care contractele erau cam în favoarea dezvoltatorilor. Dar aveau aceste câteva puncte slabe", încheie avocatul Ionel Văcărescu.